L’investissement locatif séduit de nombreux particuliers en quête de rentabilité et d’avantages fiscaux. Pourtant, certains dispositifs pourtant attractifs sur le papier peinent à convaincre et à trouver leur public.
Entre promesses de réduction d’impôt et exigences administratives, les investisseurs s’interrogent sur la pertinence de ces solutions. Pourquoi ces mécanismes peinent-ils à décoller malgré un contexte fiscal favorable ?
Un tour d’horizon s’impose pour comprendre les freins et les perspectives d’évolution de ces dispositifs immobiliers, alors que les attentes des propriétaires et des candidats à l’investissement restent fortes en 2025.
Un bilan mitigé pour les dispositifs Loc’Avantages et Denormandie
Lancée pour encourager l’investissement locatif tout en favorisant l’accès au logement, la fiscalité avantageuse des dispositifs Loc’Avantages et Denormandie peine à séduire les ménages français.
En 2025, seuls 3 947 foyers ont opté pour Loc’Avantages, tandis que la loi Denormandie n’a convaincu que 2 091 bénéficiaires, malgré des réductions d’impôt attractives. Créés respectivement en 2022 et 2019, ces dispositifs visaient à dynamiser le marché locatif privé et à soutenir la rénovation de l’ancien.
Claire, 56 ans, professeure et propriétaire d’un petit T2 à Nantes
Pourtant, leur faible popularité interroge sur l’efficacité des incitations fiscales face à des contraintes administratives et des conditions d’éligibilité jugées trop restrictives par de nombreux investisseurs.
Les contraintes du dispositif Loc’Avantages freinent son adoption
Pour bénéficier de Loc’Avantages, les propriétaires doivent louer leur bien vide à un loyer nettement inférieur au marché, avec trois niveaux de décote (15 %, 30 % ou 45 %), ouvrant droit à une réduction d’impôt allant de 15 % à 65 % des loyers perçus.
L’engagement de location s’étend sur au moins six ans, sous convention avec l’Anah, et le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Ces exigences, jugées complexes et peu attractives, expliquent le faible engouement.
Face à ce constat, des pistes d’amélioration sont à l’étude, comme la transformation de l’avantage fiscal en crédit d’impôt et la simplification des démarches administratives, afin de rendre le dispositif plus accessible.
Le dispositif Denormandie : fonctionnement et limites
Le Denormandie cible l’investissement dans l’immobilier ancien à rénover, mais son champ d’application reste limité : seules environ 500 communes, principalement labellisées « Cœur de ville » ou engagées dans une opération de revitalisation, sont éligibles.
Pour profiter de la réduction d’impôt (12 % à 21 % selon un engagement locatif de 6 à 12 ans), l’acquéreur doit réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total, avec un gain énergétique significatif.
Toutefois, la complexité des critères, la restriction géographique et la fin programmée du dispositif en 2027 freinent son attractivité. Résultat : à peine plus de 2 000 ménages ont franchi le pas en 2025, illustrant un succès très relatif.
Les raisons du manque d’attrait et les pistes d’évolution envisagées
Le désintérêt persistant des investisseurs pour Loc’Avantages et Denormandie s’explique par une accumulation de freins, lourdeur des démarches, critères d’éligibilité stricts et perception d’un avantage fiscal insuffisant au regard des contraintes.
Face à ce constat, plusieurs pistes sont évoquées pour relancer l’intérêt, notamment la conversion de la réduction d’impôt en crédit d’impôt, plus accessible aux ménages modestes, et l’augmentation du plafond fiscal.
Une simplification des procédures administratives, en particulier pour le conventionnement avec l’Anah, est également envisagée. Enfin, l’élargissement du périmètre géographique et l’assouplissement des conditions pourraient permettre d’attirer un public plus large et de dynamiser réellement l’investissement locatif.
Les réformes envisagées pour relancer la machine
- Transformation de la réduction d’impôt en crédit d’impôt, pour toucher davantage de ménages.
- Simplification des démarches administratives, notamment avec l’Anah.
- Élargissement du périmètre géographique pour inclure plus de communes.
- Relèvement des plafonds fiscaux afin de rendre les dispositifs plus compétitifs.
